Как риэлтору продать квартиру быстрее: пошаговая инструкция и советы

Подборка беспроигрышных советов, как продать квартиру дорого и быстро.

Содержание

Шaг 1. Peшитe, кaк бyдeтe пpoдaвaть: c pиeлтopoм или caмocтoятeльнo

Pиeлтop, кaк пpaвилo, пpoдaeт квapтиpy быcтpee coбcтвeнникa. Oн пoмoжeт c дoкyмeнтaми, нaйдeт пoкyпaтeлeй и opгaнизyeт пpocмoтpы. Pиeлтop cэкoнoмит вaм вpeмя, cилы и yбepeжeт oт дopoгocтoящиx oшибoк. 3a cвoи ycлyги вoзьмeт 2-4% oт cтoимocти квapтиpы.

Aгeнтcтвa нeдвижимocти cдeлaют для вac eщe бoльшe. Oни oбoйдyтcя чyть дopoжe, зaтo вoзьмyт нa ceбя aбcoлютнo вcё: oцeнкy, пoдгoтoвкy дoкyмeнтoв, coпpoвoждeниe. Bы пoлyчитe ycлyги cpaзy вcex нyжныx cпeциaлиcтoв: pиэлтopoв, oцeнщикoв, юpиcтoв.

Aгeнтcтвa нeдвижимocти нeзaмeнимы, ecли y вac cлoжнaя cдeлкa. Лeгкo пpoдaть квapтиpy, ecли вы ee пepвый eдинcтвeнный coбcтвeнник, a пoкyпaтeль плaтит cpaзy. A ecли oбъeкт в ипoтeкe, пoд зaлoгoм или в дoлeвoй coбcтвeннocти? Жeлaниe cэкoнoмить мoжeт пpивecти к бoльшим пoтepям. Нaпpимep, пpи пpoдaжe квapтиpы в дoлeвoй coбcтвeннocти дpyгиe coбcтвeнники дoлжны дoкyмeнтaльнo oткaзaтьcя oт cвoeй дoли. Ecли этoгo нe cдeлaть, cдeлкy мoгyт aннyлиpoвaть. Pядoвoй пpoдaвeц мoжeт этoгo нe знaть. 

Eщe ecть aльтepнaтивныe cдeлки — этo кoгдa coбcтвeнник пpoдaeт oднy квapтиpy, чтoбы кyпить дpyгyю. B тaкoй цeпoчкe мoжeт быть cpaзy дo 10 квapтиp: нaпpимep, ктo-тo пpoдaeт нoвyю oднyшкy и yнacлeдoвaннyю двyшкy, чтoбы пoтoм кyпить тpeшкy в цeнтpe. Дeнeг eмy нe xвaтaeт, пoэтoмy oн бepeт ипoтeкy. Пoкyпaтeли oднyшки и двyшки тoжe пpoдaют cвoи квapтиpы, чтoбы кyпить нoвыe. B peзyльтaтe в cдeлкe yчacтвyют бoльшe 10 чeлoвeк —  бeз пoмoщи пpoфeccиoнaлoв пpaвильнo oфopмить тaкyю cдeлкy пoчти нeвoзмoжнo. Чтoбы вac нe oбмaнyли, нyжны юpидичecкиe знaния и oпыт paбoты в cфepe нeдвижимocти.

Ecли вaм нe нyжeн пoлный нaбop ycлyг aгeнтcтвa, мoжeтe oбpaтитьcя к нeмy лишь нa кoнкpeтнoм этaпe cдeлки. Нaпpимep, пpoвepить дoкyмeнты, cocтaвить дoгoвop, нaйти пoкyпaтeлeй или пoпpocить coвeт y pиэлтopa. Taк вы бyдeтe yвepeны в юpидичecкoй чиcтoтe cдeлки, нo cэкoнoмитe 1-2% oт cтoимocти квapтиpы.

Ecли peшитecь нa caмocтoятeльнyю пpoдaжy, cэкoнoмитe дeньги, нo пpидeтcя пoвoзитьcя c дoкyмeнтaми, пoкaзaми и взять нa ceбя pиcки нeпpaвильнoгo oфopмлeния дoкyмeнтoв. Пpoдaжa квapтиpы пpи этoм мoжeт зaтянyтьcя нa мecяцы. 

Пoмнитe, чтo oшибки в cдeлкax c нeдвижимocтью oбoйдyтcя cлишкoм дopoгo — cдeлкy мoгyт пpизнaть нeдeйcтвитeльнoй. Oбязaтeльнo пepecтpaxoвывaйтecь и пoкaзывaйтe дoкyмeнты юpиcтy или pиэлтopy xoтя бы пepeд иx пoдпиcaниeм. 

Ecли y вac нeт вpeмeни нa cбop и пoдaчy дoкyмeнтoв, пoдпишитe нoтapиaльнo зaвepeннyю дoвepeннocть нa пpeдcтaвлeниe coбcтвeнникa вo вcex инcтaнцияx бeз пpaвa пpoдaжи. Укaзaнный в нeй чeлoвeк, нaпpимep, aгeнт или cyпpyг, cмoжeт cдeлaть вce caм. Пoдпиcaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи лyчшe личнo — тaк нaдeжнee. 

Шаг №1. Собираем документы

Как продать квартиру самостоятельно, с чего лучше начать? И риэлторы, и собственники, уже заключавшие сделку купли-продажи недвижимости, скажут, что начинать нужно с подготовки документов.

Подготовив необходимые документы заранее, вам не придется в последний момент бежать за какой-нибудь справкой. Из-за таких накладок вы даже можете потерять покупателя.

Какие документы нужны для продажи жилья в 2021 году:

  • выписка из ЕГРН, в которой указываются все лица, имеющие зарегистрированное право на жилье;
  • паспорт собственника, если есть совладельцы, то их паспорта тоже потребуются;  
  • если собственником является совершеннолетний, то нужно получить согласие на сделку от органов опеки и попечительства;
  • свидетельство о заключении брака и согласие супруга на продажу, заверенное у нотариуса, если квартира приобретена в браке;
  • заверенная доверенность на представителя собственника, если продажу совершает доверенное лицо владельца квартиры.

Не удивляйтесь, если у покупателя возникнут вопросы по юридической чистоте объекта недвижимости. Никто не захочет тратить свои деньги на покупку квартиры, которая, к примеру, находится в залоге у банка.

Документы, подтверждающие юридическую чистоту квартиры:

  • выписка из ЕГРН, в которой не только содержится информации о собственнике, но и указывается наличие обременений — от залога до ареста;
  • копия лицевого счета, в которой указаны все лица, зарегистрированные в вашей квартире;
  • технический паспорт, если покупка жилья совершается с помощью ипотечного кредита;
  • справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.

Если в вашей квартире проводилась перепланировка, то подготовьте разрешительные документы. Без таких документов продать жилье не получится – или потребуется занизить стоимость квартиры.

Овчинка стоит выделки

Что конкретно и в каком объеме необходимо делать в квартире — вопрос индивидуальный. Но если вы хотите получить максимум от продажи, то сначала нужно вложиться — это факт. Вложения могут быть как материальные, так и физические.

Первое, куда попадает покупатель — не прихожая в квартире, а подъезд. Если подъезд — это «слабое место», то не стоит пренебрегать вопросом чистоты в нем. Никто не заставляет вас белить стены, но подмести, помыть пол и освежить воздух,воспользовавшись специальным средством, просто необходимо.

Дальше все зависит от ситуации внутри квартиры.

Случай 1

Если главные инженерно-технические конструкции, окна, межкомнатные двери, сантехника, радиаторы находятся в плачевном состоянии — меняйте их по возможности. Так покупатель поймет, что с самыми важными деталями проблем нет. В любом случае, рано или поздно каждый новый хозяин делает ремонт «под себя», а тут вроде и начало уже положено. На это потребуется около 100 тысяч рублей, не меньше. Но когда покупатель увидит, что все окна и двери на месте, шансы продать квартиру быстрее и дороже сразу увеличатся.

Случай 2

Ситуация, когда технически внутри все исправно, а вот внешний вид уже не «свежий» — более распространенная. Давайте рассмотрим основные этапы предпродажной подготовки квартиры и их приблизительную стоимость. Для примера возьмем однокомнатную квартиру площадью 40 кв. м, которая в описанном выше состоянии стоит от силы 3 300 000 рублей.

Что делаем

Как делаем

Сколько стоит

Косметический ремонт:

  • поклеить обои

  • покрасить потолок

  • покрасить трубы

  • обновить пол

1. Ремонтируем самостоятельно, оплатив только материалы. Выбор бюджетных продуктов на рынке большой, и ремонт не обойдется дорого.

2. Можно прибегнуть к помощи мастеров по ремонту.

Средние расценки ремонтных услуг в СПБ:

  • снятие старых обоев — 70 руб./кв. м;

  • оклейка стен бумажными обоями — от 150 руб/кв. м;

  • обработка потолка антисептиком — от 120 руб./кв. м;

  • покраска потолка в 1 слой — от 75 руб./ кв. м;

  • демонтаж пола — 100 руб./кв. м;

  • укладка линолеума — от 100 −180 руб./кв. м;

  • обшивка стеновыми панелями — от 200 руб./кв.м;

  • покраска труб — от 100 руб/кв. м.

Уборка/Клининг:

  • помыть все окна;

  • помыть кафель, сантехнику;

  • вымыть полы и двери.

1. Дешевле навести порядок самостоятельно.

2. Проще и быстрее вызвать клининговую службу.

Цены на услуги такие:

  • стандартная уборка в ванной, комнатах, коридоре и на кухне в однушке — от 2500 рублей;

  • уборка в однушке после ремонта — от 4000 рублей;

  • мойка окон (стеклопакетов) — от 500 руб./единица. Деревянные рамы дороже.

Декор (если не собираетесь продавать квартиру пустой). Когда продаете квартиру с мебелью, то при «знакомстве» детали играют важную роль. Пусть даже после покупки новый собственник их заменит.

Обращаться к дизайнеру тут точно не придется. Покупаете новые шторы/тюль на окна, шторку в ванну, коврик для входной двери — этого достаточно.

Стоимость вещей везде разная, но нужно понимать, что лимит на такие траты не должен превышать 2000 рублей.

Предположим, что продаваемая нами 40-метровая однушка не вся в плохом состоянии, поэтому освежим ее частично. Наклеим обои и побелим потолок в комнате и кухне. В коридоре снимем старый пол и положим новый линолеум. Комната и кухня в сумме 25 метров, коридор — 9 метров. Если ориентироваться на средние расценки, то все вместе выходит около 10 000 рублей. Материалы, разумеется, сюда не входят — только работа. При выборе обоев, линолеума и прочего — ищите самые недорогие варианты, и их стоимость не окажется больше,чем цена услуги

Возьмем по максимуму: сделали ремонт, вызвали клининговую службу, чтобы они убрали после ремонта, вымыли все окна. Еще плюс 5500 рублей.

Завершили все это шторками на окнах и ковриком у двери — еще 2000.

Оказалось, что квартиру перед продажей можно облагородить совсем недорого — около 20 000 рублей. Конечно, на многом можно сэкономить: выбрать самые дешевые обои и сделать уборку самостоятельно.

Как быстро и максимально выгодно продать однушку без ремонта в маленьком провинциальном городе? Какие способы эффективны и какой должна быть последовательность действий, чтобы продать квартиру быстрее?

imageDC Studio/Fotolia

Шаг №2. Проводим оценку квартиры

Чтобы продать квартиру без посредника быстро и выгодно, нужно установить на объект адекватную стоимость. То есть цена не должна быть завышенной или заниженной по сравнению с рынком.

В первом случае жилье будет продаваться не один месяц, во втором вы потеряете немалые деньги. Чтобы этого не случилось, необходимо провести ценовой анализ подобных предложений на рынке недвижимости.

Способы оценки квартиры

  1. Профессиональная оценка. Пригласите независимого оценщика. Он определит рыночную стоимость квартиры, дачи, загородного дома или другой недвижимости. По вашему желанию специалист рассчитает ликвидационную стоимость объекта недвижимости, то есть цену, по которой вы сможете быстро продать свою жилплощадь. Услуги оценщика стоят от 4 тыс. рублей.
  2. Сайты частных объявлений. На сайте объявлений вы узнаете, сколько стоит жилье, аналогичное вашей недвижимости. Рассматривая предложения, обратите внимание на район нахождения квартиры, планировку, количество комнат, состояние ремонта.
  3. Онлайн калькулятор оценки недвижимости. Многие специализированные сайты устанавливают калькуляторы оценки недвижимости. Вы вводите на калькуляторе параметры своей квартиры. Программа автоматически подбирает аналогичные объявления и сделки. Учитывая параметры вашего жилья, алгоритм вносит поправки и формирует отчет о рыночной стоимости.

Калькулятор цену, на которую можно ориентироваться при оценке квартиры. Скрин с сайта IRN.ruОценивая квартиру самостоятельно, учитывайте основные параметры недвижимости. Одни из них лишь незначительно уменьшают либо увеличивают стоимость квартиры, а другие имеют существенное влияние.Ваша квартира прибавит в цене, если рядом находятся магазины, детсад, школа, парк и другая инфраструктура. Коллаж: МИР КВАРТИР

Шаг №3. Готовим квартиру к продаже

Неприятные запахи, матерные слова на стенах и мусор на площадках подъезда оставят у потенциального покупателя тягостное впечатление о вашей недвижимости. Если вам необходимо продать квартиру быстро, наведите в подъезде порядок. Можно потратиться и обновить побелку на стенах, но часто бывает достаточно просто убрать мусор и помыть лестничные площадки.

Оцените товарный вид квартиры: если необходимо, подклейте, подкрасьте, побелите, словом, слегка освежите ремонт. Простор в комнатах всегда оставляет лучшее впечатление, чем загроможденные проходы и забитые мебелью помещения. По возможности освободите квартиру от мебели и личных вещей. Не забудьте про балкон и лоджию, наведите порядок и там.

Как в вашу пользу, так и против вас может сыграть вид из окна. Если окна вашей квартиры выходят на сквер, набережную или красивую площадь, то распахните занавески шире и ведите к окну покупателя. Если же вид из окон удручает, то прикройте его и акцентируйте внимание на чем-нибудь другом. Обратите внимание на запахи в доме. Перед показом нужно проветрить помещение, можно заварить кофе: его аромат способен перебить неприятные запахи.

3. Подготовить полный пакет документов

Важная составляющая предпродажной подготовки — это сбор документов, без которых нельзя быстро выйти на сделку.

«Самый простой способ узнать, что вам понадобится, это зайти на сайт любого банка в раздел ипотечного кредитования, где прописан стандартный комплект документов для покупки жилья. Когда сделку нужно провести срочно, именно отсутствие полного пакета документов порой становится причиной выбора другого объекта», — отметила эксперт ЦИАН.

Шаг №4. Размещаем объявление о продаже жилья

Квартира готова к просмотру, теперь нужно сообщить о ее продаже потенциальным покупателям. Для этого составьте объявление, где обязательно укажите параметры квартиры: этаж, количество комнат, квадратуру, тип санузла и другие характеристики. Но не дублируйте в тексте общую информацию, которая заполняется при подаче объявления.

Расскажите в объявлении об изменениях, которые были сделаны для улучшения комфорта. К примеру, вы установили теплые полы или поменяли все трубы и сантехнику. Упомяните и о незначительных недостатках, например, об отсутствии счетчиков на воду. В цене вы не потеряете, но ваше объявление вызовет больше доверия.

Объявление с фотографиями привлечет больше внмания. Фото: МИР КВАРТИР

Чтобы ваше объявление было удобно читать, а информация легко воспринималась, разделите текст на абзацы. Не используйте общие фразы, к примеру, «квартира уютная и светлая». Лучше напишите, что окна выходят на солнечную сторону. Подавайте информацию четко и по делу: текст объявления должен уместиться примерно в десять-пятнадцать строк.

Обязательно сделайте фотографии, иллюстрирующие привлекательность вашего объекта недвижимости. Сфотографируйте двор, парковку, дом, квартиру. Постарайтесь запечатлеть с выгодного ракурса все помещения в квартире: комнаты, кухню, ванную, туалет, коридор, если есть балкон или лоджию. Покупатель должен четко представлять квартиру и место, где он, возможно, поселится.

Где разместить объявление

Чтобы объявление сработало, разместите его сразу на нескольких площадках. Сегодня самый широкий охват имеют сайты объявлений о продаже недвижимости. Обычно за публикацию объявления платить не нужно. Но существует платная услуга для поднятия объявления выше в списке других предложений.

Опубликуете свое предложение о продаже жилья в соцсетях. В каждой социальной сети есть городские или региональные сообщества. На страницах объявлений этих сообществ любой участник может выложить свой пост или сообщение о продаже недвижимости. Попросите друзей сделать репост вашего объявления.

По-прежнему работают печатные объявления, расклеенные на столбах и досках у подъездов. Ваше предложение может заинтересовать жителей окрестных домов. Кто-то хочет купить квартиру побольше, кто-то мечтает переселить к себе поближе родителей или любимую бабушку.

Не так давно риэлторы стали использовать рекламные баннеры. Закрепите на балконе или окне баннер с сообщением о продаже жилья и номером телефона. Вам придется потратиться: изготовление баннера в рекламном агентстве обойдется от 600 рублей, в зависимости от размера полотна.

Баннер на окне или балконе квартиры заинтересует прохожих и соседей по району. Фото: vizd.ru

Не сбрасывайте со счетов «сарафанное радио». Неформальный способ передачи информации до сих пор дает свои результаты. Расскажите о том, что вы продаете квартиру, своим соседям, друзьям, коллегам по работе. Может, они или их друзья и знакомые ищут именно такие апартаменты, как у вас.

Шаг 4 – собрать документы

Если вы не обращаетесь к риелтору, то вам придется собирать документы для продажи квартиры самостоятельно. Есть список обязательных бумаг, без которых не удастся заключить сделку. Кроме них существуют дополнительные документы, которые помогут показать покупателю ваши серьезные намерения.

Шаг №5. Организуем показ квартиры

Прежде чем перейти к показу квартиры, загородного коттеджа или другой недвижимости, вам предстоит общение по телефону. Звонки могут быть от людей, заинтересованных в покупке, и от таких же, как вы продавцов, желающих прицениться, чтобы не прогадать со стоимостью своей квартиры.

В любой ситуации отвечайте на вопросы потенциальных покупателей максимально вежливо, чтобы не оттолкнуть человека грубостью. Чтобы правильно и уверенно отвечать на звонки, продумайте заранее все моменты, которые могут быть уточняться звонящим.

В процессе общения по телефону вы договариваетесь о показе квартиры. Это один из важных этапов продажи недвижимости. Замечено, что с утра люди более спокойные. Они еще не устали, не загрузились на работе, дневной стресс большого города еще не сказался на их настроении. Если возможно, договоритесь о встрече с покупателем в первой половине дня.

Как говорится, хорошая сделка зависит не только от самого товара, но и от умения его продавать. Стоять в сторонке, предоставив человеку самому все осматривать — не лучшая стратегия. Станьте для покупателя экскурсоводом, который покажет и расскажет обо всех преимуществах жилплощади. Объясните, чем хороша именно эта квартира, и почему брать лучше именно ее.

Постарайтесь выяснить, какие требования к жилью есть у покупателя. Исходя из этого, формулируйте плюсы своей квартиры. Ведь, что для одного является достоинством, для другого — недостаток. К примеру, ремонт  — преимущество для молодой семьи, обычно не имеющей лишних денег.

Активные люди, располагающие достаточным количеством средств, скорее всего, будут ориентироваться на переделку квартиры на свой вкус. Таким покупателям нет смысла переплачивать за ваш ремонт, от которого они все равно избавятся, как только получат ключ.

Во время показа заинтересованный покупатель начнет с вами торговаться. Небольшая уступка в цене, представленная как персональная скидка для покупателя, окажется очень кстати. Поэтому, устанавливая цену, накиньте энную сумму для торга.

Шаг 9 – зарегистрировать право собственности

Подписанный договор нужно подать в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Нужно быть готовым, что это платная услуга. В течение 5-9 дней будет сделана запись в ЕГРН.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...