Вот это номер! Почему в апарт-отель инвестировать выгоднее, чем в квартиру

Как инвестировать в апарт-отели в России и Европе. Рассказываю плюсы и подводные камни связанные с инвестированием в апарт-отели.

Главные отличия: налоги, ЖКУ и регистрация

Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус. Юридически апартаменты относятся к нежилой недвижимости, как, например, кафе и офисы. Девелопер апартаментов не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. На апартаменты не распространяются СанПиН для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение.

В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.

Отличие апартаментов от квартир есть в оплате коммунальных платежей. За счет нежилого статуса для апартаментов они в среднем выше на 15–20%, чем для сопоставимой по площади квартиры.

Еще одна разница между квартирами и апартаментами — налоги. Квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%.

Апарт-комплекс Balchug Viewpoint на Садовнической набережной (Фото: Алексей Зотов/ТАСС )

«Налоговая ставка на апартаменты может доходить до 2% от кадастровой стоимости объекта. В результате налог на владение апартаментами может превышать и сотню тысяч рублей в год для элитных объектов (к примеру, апартаменты в «Москва-Сити»). Иногда это становится даже причиной продаж апартамента — не все рассчитывают на такие высокие расходы на содержание объекта недвижимости», — отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Однако нужно учитывать, что кадастровая стоимость, от которой считается налог, в апартаментах, как и в других нежилых помещениях, ниже (иногда в два-три раза), чем в квартирах, добавила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Поэтому иногда итоговая сумма налога для владельцев апартаментов и схожей по площади квартиры может быть ненамного больше.

Позиция правительства

Вопрос об уточнении правового статуса апартаментов обсуждается не первый год на разных площадках. Недавно вице-премьер России Марат Хуснуллин внес поправки, которые узаконят апартаменты и позволят признать их жильем. По словам вице-премьера, люди, живущие в апартаментах, должны иметь право на прописку и снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг. Хуснуллин надеется на принятие предложенных норм к осенней парламентской сессии.

Инвестирование: для себя или в арендный бизнес

Инвестировать в нежилуюнедвижимость можно с двумя целями:

  • чтобы жить в помещении самому;
  • чтобы сдавать апартаменты в помесячную или посуточную аренду в качестве гостиницы.

Инвестировать впервом случае стоит, если высокий доход не является целью покупки. Вариантидеален для инвестора, которому важны сравнительная дешевизна и удобноерасположение помещения, а также есть цель защитить сбережения от инфляции. Ностоит помнить, что в апартаментах невозможно оформить постоянную регистрацию:понадобится делать прописку по другому адресу.

Инвестиционныйпроект для получение максимальной доходности — создание апарт-отеля.Апартаменты можно сдавать арендаторам в двух форматах: помесячно или посуточно.Временных жильцов при этом не понадобится регистрировать, по тем же причинам,что и владельца апартамента. Проводить коммерческую деятельность можно назаконных основаниях и нежилой статус объекта на это не влияет.

Посмотреть объекты за текущий месяц

Показать

Что такое апарт-отель 

Инвестиционные апарт-отели, доходные дома 21 века, представляют из себя достаточно распространённое явление на Западе, однако в России эта индустрия ещё очень молода. 

В 2011 году на рынке появилась первая российская сеть апарт-отелей — YE’S, но более активная застройка апарт-отелей в Москве и Санкт-Петербурге началась лишь в 2014–2015 годах. С недавнего времени они стали появляться в других российских городах (Адлер, Сочи, Краснодар, Новосибирск). 

Апарт-отель имеет статус коммерческой недвижимости и представляет собой жилой комплекс с полным набором гостиничных услуг, состоящий из номеров квартирного типа (сервисных апартаментов-юнитов), принадлежащих частным лицам, которые они сдают в аренду. 

Приобретая апартаменты, можно оформить их в ипотеку, но при этом на такую ипотечную сделку не будет распространяться программа государственной поддержки.

Калькулятор ипотеки

С точки зрения законодательства апарт-отели ничем не отличаются от гостиниц. С 2020 года они даже могут сертифицироваться и получить звёздность.

Практическая разница между «классическим» отелем и апарт-отелем заключается в том, что во втором случае номера в здании имеют разных собственников, а также ориентированы на более длительное проживание, и в них обязательно присутствует кухонная зона.

Для обитателей сервисных отелей предусмотрены услуги по уборке апартаментов, прачечной и химчистки, организация трансфера, заказ такси и т. д. На первом этаже здания находится лобби и стойка ресепшен, кроме этого, на территории комплекса может быть свой фитнес-клуб, ресторанная зона, салон красоты и другие «бонусы».

Всеми организационными, бытовыми и прочими вопросами деятельности апарт-отеля (от содержания до общения с инвесторами) занимается управляющая компания-оператор. Главным показателем её успешной работы считается умение обеспечить загрузку объекта. Раньше хорошим показателем считалась загрузка не менее 70%. Однако из-за короновирусных ограничений загрузка заметно упала — до 30%. В то же время качественные апартаменты с «правильным» расположением во время карантина смогли удержать загрузку номеров немногим меньше 50%. 

Сейчас на рынке сервисных апартаментов очень мало аутсорсинговых команд (среди самых известных — отельный оператор PLG, компания «МТЛ. Управление недвижимостью»), которые занимаются их обслуживанием. Большинство девелоперов создают собственные управляющие подразделения. Например:

  • УК Docklands для апарт-отелей Docklands; 

  • Valo Service для апарт-отелей Valo; 

  • УК Y’ES для апарт-отелей Y’ES;  

  • УК Zoom Service для апарт-отелей Zoom и т. д. 

За управление недвижимостью компания берёт около 20% от получаемого дохода.   

Почему собственный апарт-отель в Москве – это выгодно?

Потому что этот бизнес востребован всегда. Апартаменты арендуют туристы, регулярно посещающие столицу, иностранные работники крупных компаний и молодые пары. Причем селятся в апарт-отелях как на несколько дней, так и на более продолжительный срок.

Что такое апарт-отели и из чего они состоят?

Апарт-отели — это гостиницы нового формата, которые состоят из номеров (юнитов), принадлежащих разным владельцам.

Помимо номеров, апарт-отель включает в себя зону лобби с ресепшн, рестораны и бары, фитнес клуб и SPA-центр, охраняемый паркинг, службу безопасности и все основные элементы гостиничного сервиса — клининг, прачечную, химчистку, консьерж-сервис, доставку еды.

Поскольку апарт-отели относятся к коммерческой недвижимости, закон не обязывает застройщиков обустраивать прилегающую территорию. Однако, в некоторых объектах предусмотрена инфраструктура для комфортного отдыха и работы.

Апарт отель VALO HOTEL CITY

Цена вопроса

Апартаменты в большинстве случаев дешевле аналогичных по качественным характеристикам квартир за счет нежилого статуса. Их стоимость на рынке новостроек может быть ниже квартир на 10–30%.

Если говорить о готовых объектах вторичного рынка, то в зависимости от района апартаменты могут быть как дороже, так и дешевле квартир. По оценкам ЦИАН, апартаменты дороже квартир на 20–40% в Басманном районе, Очаково-Матвеевском и Замоскворечье. И наоборот, квартиры дороже апартаментов примерно на треть в районах Ховрино, Северное Медведково, Можайский.

«В рамках строительства мультиформатного комплекса, где есть и квартиры, и апартаменты, стоимость 1 кв. м апартаментов в среднем на 20% ниже, чем аналогичных квартир. Данная разница сохраняется также и на вторичном рынке, когда жилье уже перепродается не застройщиком, а покупателями-физлицами», — отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Гений места

Жилой апарт-комплекс бизнес-класса Mainstreet строится на пересечении двух главных московских дорог: Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. В целом западные районы столицы — одно из самых динамично развивающихся направлений на рынке девелопмента жилья, уверены эксперты компании Savills. Всего, по их данным, за последние 10 лет в ЗАО Москвы открылись продажи не менее 90 новых проектов-новостроек. В двадцати из них были запроектированы апартаменты. Впрочем, предложение апартаментов в районе активно сокращается в последние два года, а сейчас в продаже — менее половины изначально представленных на реализацию лотов.

«Район Кунцево крайне востребован среди покупателей бизнес-класса, он обладает отличной транспортной доступностью, причем всеми видами транспорта, — говорит управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. — ЖК Mainstreet можно отнести к транзитно-ориентированному девелопменту, откуда можно удобно добираться практически в любую часть Москвы — как в центр, так и за пределы МКАД. Локация и транспортная доступность — его главные преимущества». Действительно, от нового комплекса одинаково близко как до Москва-Сити, эпицентра деловой жизни мегаполиса, так и до уникального природного парка — Мневниковской поймы. Он, как и еще несколько парков, всего в 15–20 минутах пешком.

Благодаря тому, что Кутузовский проспект считается одним из самых быстрых в городе, поездки на деловые встречи (дорога до Сити, например, займет не больше 10 минут) или за город будут одинаково удобны. Да и на шопинг не надо далеко ехать, ведь сразу несколько моллов в 15–20 минутах позволят удовлетворить почти любой спрос.

Что дорожает быстрее

Для тех, кто хочет заработать на перепродаже, важно понимать, что дорожает быстрее — квартиры или апартаменты — и как меняется цена за время строительства.

По подсчетам ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м апартаментов на рынке новостроек Москвы с начала года снизилась на 2,6%, до 227 тыс. руб. (без учета элитного класса). Квартиры в московских новостройках за это же время выросли в цене на 4,3%, до 215,6 тыс. руб. По данным «Бест-Новостроя», квартиры комфорт-класса в Москве с декабря 2019 года выросли в цене на 3,2%, а апартаменты — на 1,5%.

Что дорожает быстрее? (Фото: ImageFlow/shutterstock)

«Основная причина — изменения в структуре экспозиции, рост строительной готовности. В целом по рынку готовность проектов высока, новых стартов продаж сейчас не так много, что, несомненно, влияет на показатель средней цены метра», — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Что касается роста цен с этапа котлована до ввода эксплуатацию, то он одинаков как для апартаментов, так и для квартир. По оценкам «Метриума», в среднем составляет 30–40%. То есть за время строительства можно заработать треть от вложенных денег и в том и в другом случае.

Вложить деньги в строящееся жилье

Понравилось? Отправьте статью друзьям, знакомым:

Рост на рынке сервисных апартаментов комфорт-класса

По данным консалтинговой компании Collliers, за первый квартал 2021 года в Санкт-Петербурге было реализовано 1466 апартаментов, 85% которых составили юниты комфорт-класса.

Mercure в СПб

Что важно для арендаторов?

По словам риэлторов, хороший спрос в Москве показывают все виды апартаментов. Почему именно клубные дома стали приоритетным направлением по инвестициям в апартаменты Москвы, вопрос вполне объяснимый. 
Арендаторы обращают внимание на:

  • наличие и уровень сервиса;
  • статус апартаментов;
  • расположение объекта;
  • приятное общество (напомним, что перед покупкой такой недвижимости, проходят проверку службы безопасности, и поэтому риск поселиться с неблагополучными соседями обычно сведён к минимуму.)

Если рассматривать апартаменты на Долгоруковской 25 как инвестицию, то можно рассчитывать на быструю окупаемость. В первую очередь апартаменты клубного дома на Долгоруковской 25 будут привлекательны крупным бизнесменам, иностранным сотрудникам, директорам компаний и состоятельным туристам, которые обязательно оценят:

  • Статус недвижимости – в отделке используются только натуральные, высококачественные материалы. Новейшие и высокотехнологические инженерные системы. Имеет эко-сертификат BREEАM.
  • Расположение клубного дома – в одном из лучших исторических мест Москвы с достойным окружением по близости. Рядом располагается Сад Эрмитаж, уютные скверы (Миусский и Антроповский), знаменитые московские театры (Сатиры, кукол и т.д.), множество кафе и ресторанов премиум класса.
  • Приватную территорию с охраной, консьержем и гостиничным сервисом и вместительную парковку.

Рассмотрев преимущества инвестиций в апартаменты, можно сказать, что апартаменты в клубном доме Долгоруковская 25 – являются выгодным вариантом по всем параметрам: удачному месторасположению, комфорту, надёжности компании-застройщика, высокому уровню доходности и высокому спросу на жильё премиального сегмента.

Аренда: что выгоднее сдавать

Апартаменты чаще всего покупают для дальнейшей сдачи в аренду. Цена на них ниже, а арендная ставка почти всегда сопоставима со стоимостью найма квартир. Это позволяет инвестору быстрее «отбить» бюджет покупки.

При покупке как квартиры, так и апартаментов под аренду нужно учитывать несколько факторов: удобство расположения (рядом с метро или комфортный выезд в центр и обратно), наличие инфраструктуры возле дома, качество ремонта, планировку и площадь квартиры. При этом юридический статус объекта недвижимости отходит на второй план.

«При прочих равных, конечно, выгоднее купить апартаменты, порог входа будет ниже, а сдавать их можно будет по тем же ставкам, что и квартиры, так как нанимателю не важно, жилое это помещение или нет», — отметила Ирина Доброхотова.

По оценкам «Метриума», доходность апартаментов при долгосрочной аренде составляет порядка 7–9% годовых, у квартир — 5–7%. Краткосрочная аренда апартаментов приносит от 10% годовых, а квартиры — от 8%.

Что касается вопроса временной регистрации, некоторые апартаменты позволяет оформить ее. Например, если апартаменты имеют статус гостиницы.

Стоимость коммунальных платежей на апартаменты выше — этот момент также необходимо учитывать при аренде. Однако в новостройках, где представлены оба формата недвижимости, управляющая компания, как правило, устанавливает равные тарифы для всех собственников.

Доходность: квартира vs апартаменты

Рассмотрим квартиру и апартаменты в новых ЖК у метро «Ясенево». Стоимость апартаментов здесь составляет 5,5 млн руб. В цену включена предчистовая отделка, перед заселением арендаторов нужно будет сделать ремонт, установить сантехнику и расставить мебель. В соседнем ЖК квартиры без отделки предлагаются по цене от 10,7 млн руб., однако комплекс уже введен в эксплуатацию. Сравним возможные расходы и доходы инвестора.

Квартира. Расходы: 10,7 млн руб. + 1 млн руб. на ремонт. Допустим, что инвестор начнет сдавать эту квартиру с 1 октября за 40 тыс. руб. Дом с новым ремонтом и расположен прямо у метро, что позволяет сдавать квартиру чуть дороже, чем в старом фонде по соседству.

Апартаменты. Расходы: 5,5 млн руб. + 400 тыс. руб. на чистовую отделку. Комплекс сдается в четвертом квартале 2021 года. Допустим, что инвестор сможет начать сдавать апартаменты в феврале 2022-го за 35 тыс. руб. К этому моменту покупатель квартиры уже заработает на аренде 600 тыс. руб. (без учета налогов и расходов на коммунальные услуги).

Однако инвестор, купивший квартиру, отобьет свои вложения (11,7 млн руб.) только через 24 года, а покупатель апартаментов (вложения 5,9 млн руб.) — через 14 лет, если в обоих случаях ставка останется неизменной. Даже при более высоких расходах на коммунальные услуги и более высокий налог выгода от покупки апартаментов нивелирует этот недостаток.

Апарт-отели в мире

Концепция апарт-отелей, т.е. комнат гостиничного типа, максимально похожих на квартиры, где постоялец может жить длительное время, широко распространена по всему миру. Она была разработана и успешно применена Джеком Де Боер, а самый первый апарт-отель Residence Inn был открыт в 1975 году в США (штат Канзас). Затем появились первые сети апартаментов Summerfield Suites, Candlewood Suites и пр.

На сегодняшний день лидером по числу апарт-отелей является США, где функционирует около 400 тысяч объектов, т.е. около 70% от мирового рынка. Азия стремительно догоняет Америку по количеству строящихся комплексов апартаментов: этому способствуют заметные инвестиции в промышленность Китая и становление Индии, как площадки для развития бизнеса.

Лидеры в сфере

Говоря о топ-лидерах сетей апарт-отелей, в первую очередь стоит назвать InterContinental Hotels Group (общий номерной фонд более 800 тысяч по всему миру),  Candlewood, Blackstone Group, Kempinski, Marriott или Hilton.

Любая крупная сеть отелей располагает апартаментами, нередко в качестве отдельных направлений деятельности выставленных под другим брендом. Например: Residence Inn by Marriott, Adina Apartment Hotels от TFE Hotels. Бренд положительно сказывается на стоимости, т.к. апартаменты от сетевых игроков сдаются по более высокой ставке, особенно если рассматривать сегмент класса люкс.

Управляющие компании (операторы) нередко выступают под одним брендом с застройщиком. Например, Pierre & Vacances или Go Native не только строят апарт-отели, но и занимаются управлением.

Наиболее популярные операторы:

  1. Французская УК Accor, работает с брендами апарт-отелей Adagio, Suite Novotel, The Sebel.
  2. International Hotel Group (США), в управлении апартаменты американских брендов Candlewood Suites, Staybridge Suites.
  3. Американский оператор Marriott, бренды Residence Inn by Marriott и Marriott Executive Apartment.
  4. Frasers Hospitality, сингапурская УК, которая работает с апартаментами своего бренда, например Fraser Residence, Fraser Place, Fraser Suites.

Особенность апартаментов как в США, так и в Европе в большом количестве люкс сегментов. Это стильные, хорошо меблированные квартиры, которые используют как для проектной работы (как студию или офис), так и для временного проживания. Для этого есть специальные дизайнеры, которые работают исключительно с апарт тематикой, что позволяет сделать квартиру максимально удобной, лаконичной, сохранив дух номера гостиничного типа люкс.

апарт-отели в мире

Доходы и окупаемость инвестиций в недвижимость

Доход, на которыйможет рассчитывать инвестор, зависит от востребованности апарт-отеля. Онаопределяется расположением, преобладающим классом номеров, сезонностью. Сдаваядолгосрочно апартаменты самостоятельно, владелец получит 8–12% от вложенныхинвестиций в год. Привлечение управляющей компании позволит повысить этотпоказатель. Агентство SANDI помогает способно обеспечить доходность до 20–25%годовых при посуточной аренде. Компания берёт на себя хлопоты по обслуживаниюпомещения, управление потоком клиентов, оплату коммунальных услуг и зарплатперсоналу. Инвестору остаётся получать ежемесячный пассивный доход.

Срококупаемости апарт-отеля определяется теми же показателями. Он рассчитываетсядля каждого объекта индивидуально. В среднем срок окупаемости составляет около 5лет. С учётом роста стоимости недвижимости инвестор сможет продать арендныйбизнес дороже, чем приобретался.

АН SANDIподберёт для вас лучшую ипотечную программу, поможет выбрать наиболее удачнорасположенную недвижимость. Проверит законность сделки, обеспечит заключениедоговора с минимальным участием инвестора. Перед первым заселением проведётремонт, подберёт грамотный персонал. Инвестирование в апартаменты – надежныйисточник пассивного дохода!

Квартиры — на перепродажу, апартаменты — под сдачу

Для перепродажи и для жизни лучше покупать квартиру, считают эксперты. Не каждый покупатель рискнет приобрести объект, условия содержания которого дороже, а правовой статус не уточнен. Кроме того, целевая аудитория квартир шире, поэтому перепродать их быстрее и проще.

Куда инвестировать? (Фото: G-Stock Studio/shutterstock)

Для аренды выгоднее выбрать апартаменты. Порог входа ниже, арендная ставка сопоставима с квартирами. Апартаменты часто располагаются в центральных локациях, это прибавляет им привлекательности с точки зрения арендной доходности.

В целом при выборе объекта для инвестиций следует ориентироваться не только на юридический статус, но и на расположение проекта, транспортную доступность, уровень цен, надежность девелопера и возможность воспользоваться льготными программами.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...